一要进一步增加财政投入。做到学前教育财政经费预算逐年增长。在投入方式上可以采取补助、奖励、倾斜政策相结合的办法，比如按照幼儿园建筑面积、占地面积和幼儿人数给予适当补助，用于改善办园条件、完善设施设备；安排专项资金对幼儿教师的医疗、社保进行分类补助，对教师进行免费业务培训；减免幼儿园征地和租地费用，对年度幼教先进乡镇、村和优秀幼儿园予以奖励；资助贫困家庭子女入园，免除幼儿接送车船营运费用等。

二要进一步优化园点布局。城镇专项规划中涉及学前教育布局的，应当征求县教育行政部门的意见。未经县教育行政部门同意不予批准。东坪、梅城城区新建住宅小区按每5000-10000人建设1所标准幼儿园（人口聚集的老城区参照执行）。在管区和乡村人口集中的地区，推广“点园建设模式”，尽量满足就近入园的需求。

三要进一步加大普惠力度。目前，我县公办幼儿园的发展势头看好，但对民办幼儿园在认识上还有偏差。教育行政部门要加大对普惠性民办园建设与认定工作力度，提高普惠性民办园在民办园中的比例。要将普惠性民办园教师纳入各类幼儿园教师培训项目，通过经费奖补、减免租金、购买服务、派驻公办教师等形式，大力支持民办园提供普惠性服务。逐步完善普惠性民办园持续发展机制和动态监督管理，逐步建成以公办园和普惠性民办园为主体的学前教育服务网络，形成良性的办园竞争局面。

四要进一步加强队伍建设。统筹协调教育、编制和人事部门职能，科学制定幼儿教师编制专项计划，出台幼儿(园)教师编制标准，实行按岗定编。采用分类招聘的形式，如对于在我县从事幼教事业多年的老教师可以适当降低招聘标准等，以“转正一批老教师”和“招聘一批新教师”结合的办法，切实解决幼儿教师严重缺编问题。在此基础上，加强对各级各类幼儿园保教人员配置动态管理，尤其要加强对民办园师资的管理，坚持无培训不上岗、无资格不上岗，形成相对稳定的师资队伍、合理的师资结构、适宜的师幼配比。

五要进一步规范办园行为。2001年《幼儿园教育指导纲要（试行）》提出：“幼儿园的教育内容是全面的、启蒙性的，可以相对划分为健康、语言、社会、科学、艺术等五个领域，也可作其它不同的划分。各领域的内容相互渗透，从不同的角度促进幼儿情感、态度、能力、知识、技能等方面的发展。”教育行政部门要切实履行管理职责，加强幼儿园准入管理，根据《幼儿园工作规程》合理控制班额；不得以课题、实验研究为名，开展各种违反法规、违背幼儿教育规律和幼儿发展特点的特长班和实验研究活动，杜绝幼教活动小学化倾向；幼儿园招生广告要真实反映幼儿园实际情况并及时报教育行政主管部门备案，严禁幼儿园作不符合实际的宣传。

六要彻底解决“校中园”问题。2015年6月，省政府出台《湖南省实施第二期学前教育三年行动计划(2015-2017年)》（湘政办发〔2015〕49号），明确要求城区（含县城）中小学校不得举办幼儿园、学前班。小学办有附属幼儿园的，要杜绝将是否在本校幼儿园就读作为小学入学条件的行为。学习江苏连云港经验，逐步实施“校中园”事业单位法人、编制、账户“三独立”举措，解开幼儿园发展的束缚，提升管理者的积极性，从而提高办园质量。

房地产，那些不能不说的事

◎ 彭桂明

房地产业改善了人居环境，带动了相关产业，加速了城镇化进程，但同时也问题多多

库存规模过大。一是总库存量大。从2011年至2015年11月，我县42家房地产开发企业共批准商品房预售项目77个，批准商品房预售面积252万余平方米；至2015年11月共销售住宅面积177.5万平方米，库存面积74.5万平方米。据对已建成的43个房地产项目调查统计，43个项目共建商品住房12103套，已销售5760套，尚未售出的存量房有3946套，尚未批准预售的商品房1073套，有移民避险安置房 1324套。此外，南区近八年来移民安置房屋建筑面积约50余万平方米，住房约有3600余套。也就是说，全县有库存住房9943套，其中东坪城区库存8619套，其中商品房5019套，小产权房3600套。二是动态总量持续增加。以县城为例，目前已办理报建手续的36个项目中，有10个项目是在建和已征用土地准备开工的，可提供商品房82万平方米，按80%为商品住房，每套100平方米计算，可提供商品住房6550套。三是商业地产严重过剩。目前全县库存商业用房19.5万平方米，其中县城就库存16万平方米以上，加上10个在建项目商业用房，总量将达到35-40万平方米（不包括南区安置房门面），按2011年-2015年商业用房每年4万平方米的销售进度，可满足8-10年的销售量。

销售状况堪忧。与全国各地一样，我县商品房市场消费需求，特别是住房主要集中在刚性需求、投资性需求、改善性需求三个方面。目前，“三大”需求均显动力不足：一方面，刚性需求、改善性需求基本得到了较好的释放，而且需求平稳。大多房地产开发企业新推的楼盘销售率不足50%，有的楼盘销售率还在30%以下。同样，改善性住房消费群体的购房需求在近几年的市场中得到了消化，加上二套房的税收、贷款限制，可能开征的“房产税”、不动产登记联网等因素制约，也难以在短期内形成新的购买力。另一方面，房价上涨空间逐步缩小，投资性需求得到抑制，难以在短期内再次旺盛。市场需求不旺带来的直接结果，就是市场销售整体下滑。尽管今年来，中央为搞活房地产市场，出台了一系列刺激政策，房地产政策面明显宽松，但是仍然无法扭转房地产市场下滑的趋势。2015年1-10月全县网签商品房58万平方米，但其中70%为单位、企业团购网签，实际情况是量价齐降，已出售的商品房入住率低。

遗留问题众多。在房地产开发过程中，由于开发商的资金问题以及违规经营，凸显出一系列的遗留问题，主要表现为四类问题。一是因开发商违规操作，长期不能办理“两证”。二是开发商未及时缴纳税收，延迟办理“两证”。三是民间融资比重大，推高财务成本，开发商不堪重负，项目濒临崩盘，一旦“烂尾崩盘”，民间集资问题将完全暴露出来，群众“维权”与政府“维稳”矛盾将会十分激烈。四是个别不良开发商为了逃避责任，每开一个项目就注册一个公司，项目一结束立马注销，导致商品房的产权证明不到位、房屋质量差、配套设施不完善、物业管理跟不上等一系列问题。

开发品质不高。一是部分项目建筑密度高、容积率高、绿化率低，居住舒适度较差。一些地块的容积率达到了6-8，是国家规定上限的近2倍，这种建筑不仅影响居住舒适度，也严重损害城市品位。二是部分开发商重视商品房建设，忽视配套设施建设的思想还很严重。相当多的项目配套不完善，水平低，项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也带来了安全隐患。如绿地、车位、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区达不到设计要求或根本没有，给后续管理带来高额成本。

透过表象看实质，造成当前局面的原因同样多多

开发速度过快。据统计，从2011年至2015年6月，全县共投放商品房21100多套，加上保障性住房、移民避险、棚户区改造、南区安置房等，住房供给量达到27000多套，每年供给量达6000套，可满足2-2.5万人城镇化的需要，大大超过了我县十二五期间的城镇化速度。同时，由于我县区位优势不明显，经济欠发达，加之国家对保障性住房投入力度加大，住房“三大需求”均受到制约。刚性需求被保障性住房、棚户区改造、农村危房改造、渔民上岸等项目分流；改善性需求和投资性需求被益阳、长沙乃至北上广等交通便捷、城市配套设施好、经济发达、房产增值预期高的大中城市分流。据不完全统计，近五年来，仅益阳市每7套商品房中就有1套被安化人购置，而域外人口来安化购房置业的则屈指可数。

产城融合不紧。我县二产业不强，三产业不发达，城镇特别是县城及其周边没有上规模的产业基地，更没有产业集群，无法满足我县富余劳动力的就业需求，全县每年20多万人背井离乡、外出务工就是真实写照。这20多万人中，在外打拼创业成功者，随着大中城市落户政策的松动，大多选择在外置业定居；低收入者，只能靠打工维持生计，无能力在城镇置业定居；中等收入者才有能力在城镇购房置业，这些人是我县商品房主要消费群体，但人们追求的是“安居乐业”，有居所却不能就近就业的城镇商品房自然就降低了对这部分人的吸引力。

非市场化运作冲击大。对我县正规房地产业冲击主要来自三大非市场运作力量。一是自南区开发以来，先后有17个行政、企事业单位在南区采取单位盘地、委托开发商开发、单位干职工团购的方式进行房地产开发，建筑面积达50.8万平方米，其中商品房面积在40万平方米以上。这种方式不仅以低于市场价格的房价满足了本单位职工的住房需求，而且还有大量指标以每套2-8万元流入市场，给我县正规房地产业的发展带来了很大冲击。其一，掩盖了我县房地产市场真实的供求关系，导致房地产市场的虚假繁荣；其二，造成房地产市场的不公平竞争；其三，造成税费流失或拖欠；其四，为单位留下了后患，由于团购房房价低、开发商势力不足、开发成本增加、市场低迷等因素导致资金链断裂，目前已有多个项目处于停工或半停工状态，有的开发商已经跑路，撂给业主单位一个烂摊子，单位干职工满腹牢骚、上访不断。二是南区开发的特殊安置方式。为减少拆迁阻力、减轻拆迁成本压力、加快南区开发进度，对南区拆迁户采取了宅基地安置方式。这种方式同时也带来了两大弊端，其一，短短八年时间建成的50万平方米、3600套安置房正在或将要以各种形式进入市场，这将给我县下行的房地产业带来不小冲击；其二，安置房分布在不同的重要地段，对城市的整体布局和品质提升形成障碍。三是违规开发屡禁不止。

政策变形走样。表现之一：对不同企业、不同项目采取“一事一议”的方式执行包括土地出让、规划调整、税费征缴的不同政策，这样手眼通天的企业得实惠，遵规守矩的企业吃大亏。为支持南区发展，出台了安政发〔2012〕15号文件。同时，为吸引外资，对中伟和盛世茶都出台了相关的房地产优费政策，这些政策标准不一，有的是先修房子，竣工后再计算规费，有的项目收费标准低。表现之二：违法成本低、处罚不到位，助长了违规开发，挫伤了依法开发企业的积极性。表现之三：“打非治违”相关优惠政策扩大化的负面影响。“打非治违”的相关优惠政策为南区的发展、重点项目的推进、城市品质的提高起到了积极的推进作用。同时也解决了部分历史遗留问题，规范了一些项目。但是，在执行中已超出文件规定范围，扩大到了2013年9月30日以后的建设项目。由于上述原因导致房地产企业间相互攀比，拖欠税费，不按正规程序报建、违规开发。据县住建部门反映，今年正常报建的项目比往年同期大幅度减少，仅拖欠建设部门的各类规费就达1.09亿元。

企业素质偏低。至2015年，我县房地产企业达到42家，这些企业良莠不齐，整体素质偏低。一是我县房地产开发企业大部分属于项目公司，项目管理缺乏系统的管理模式与经验,技术、管理人员专业水平不高，缺少项目评估、市场分析专业人员。个别企业建设项目起动前，不进行市场调查、分析、评估,盲目跟进,盲目开发。二是企业规模小、势力弱。大多数企业自有资金严重不足，加之各大商业银行对县级房地产企业实行严格准入。因此，我县房地产企业开发项目就只能靠民间融资，高额的融资成本使企业不堪重负。有的企业明知自身势力不足，却硬着头皮“蛇吞象”上项目，结果是导致企业债务缠身，麻纱纠纷不断，项目随时都有“烂尾崩盘”的危险。三是行业自律性差，诚信缺失。擅自调规、少报多建、侵占公共用地、忽视建筑质量和配套设施等现象几乎成了业内常态。更有甚者，个别企业专门从事项目倒手，从中渔利。江南华府项目，基础工程还没完工，项目就已倒手两次，两次倒手，相关企业和个人从中牟利至少在1500万元以上。四是财务管理极不规范。主要表现为企业未按照会计核算的基本要求进行收入与成本核算，开发成本费用支出随意性大，真实性差，严重缺乏合法凭证作为对外支付凭证的意识；不按工程进度体现收入与成本，不按实际取得的收入计损益，更谈不上收入与费用进行合理配比；向国税机关申报的数据不真实。这些现象，加大了房地产开发企业所得税征管的难度，加重了税收流失。

化解当前房地产困局，不仅要从经济的角度入手，更要从政治的高度重视，有效采取针对性措施

强化规划管理，提升城镇品位。古希腊哲人亚里斯多德说：“人类来到城市，是为了生活；人们居住在城市，是为了生活得更好。”作为国家生态功能区，我县城镇的规划建设必须秉持“生态、宜居”理念。一是在城镇规划建设上要更多体现安化地域特色和文化底蕴；二是完善城市功能，提高承载能力。要加强城市配套设施建设，为居民出行、升学、就医、购物、娱乐、休闲、健身等提供较为完备的配套设施；三是加强城市管理，营造优美环境；四是推进产城融合，实现“安居乐业”。十三五期间，要加大招商引资力度，在城镇特别是县城及其周边兴建产业基地和产业园区，重点做好旅游产业这篇文章，推进茶、旅、文融合发展，真正把安化打造成养生度假、生态观光、山地运动、品质居住的旅游胜地，有效增加二、三产业的就业人员。这样，随着我县交通条件的改善，我县房地产业的吸引力将大大增强，将有更多县内外人士来安化投资兴业、定居创业。

加强规划引导，强化土地调控。根据“十三五”规划，未来五年，我县城镇化率由现在的29.5%提高到45%，按总人口105万计算，未来五年全县将有16万人左右进入城镇。因此，要在澄清家底的基础上，科学制定房地产业和住房建设规划，按年度对住房建设和房地产开发用地作出安排，有效调整住房供应总量和供应结构，确保市场供需平衡，从源头上保障房地产业的健康有序发展。

加强市场监管，规范市场行为。一要加强对房地产开发行为的管理，建立房地产开发联系会议制度，完善市场监管机制，形成监管整体合力。各职能部门要加强协作沟通，建立信息披露、通报制度。对所有项目从用地、规划、建设，到预售、销售、初登、分户办证，进行全程跟踪监管。二要加大房地产市场秩序整治力度。严厉查处房地产开发和交易中的各种违规行为，提高其违法成本。特别是要重点打击不报自建、先建后报、少报多建和各类违规开发行为。三要严防各类小产权房，包括各类移民安置房隐形非法入市。四要杜绝以团购为名义的各类集资建房、定向开发、委托开发。五要建立不良房地产企业和法人黑名单制度，将唯利是图、毫无社会责任感、缺乏诚信的房地产企业清除出市场。

用好用活政策，化解当前困局。中央政府已经出台和即将出台的一系列政策和改革措施，对化解当前房地产业的困局将产生积极作用。我们要提振信心，结合我县房地产业面临的困难和问题，用好用活政策，采取针对性措施。一是保障性住房政策。兴建保障性住房、回购商品房作为保障性住房、货币补贴，都是政府实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。建议政府抓住国家加大保障性住房货币补贴的政策，回购商品房作保障房，这样不仅解决了中低收入居民住房问题，而且符合解决房地产库存问题的时代背景。二是整合棚户区改造、移民避险安置、农村危房改造、渔民上岸等一系列中央补助资金，制定合理的补偿政策，鼓励符合条件的对象到城镇购置商品房。三是加大对国家放开二胎、户籍制度改革、推进城镇化等系列政策的宣传力度，引导商品房消费。四是加大对已出台的降息降准、取消限购令、按揭购房首付款比例下调，以及各级政府相继颁布土地供应、税收、信贷、公积金等方面贯彻落实情况的督查，以激活房地产消费市场。五是优化企业发展环境。要加强服务意识，及时为企业排忧解难，执行政策要一视同仁；要大力打击原材料供应垄断、强买强卖、欺行霸市等扰乱市场经济秩序的行为，进一步优化投资环境；要加大银企对接力度，加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。

特质，是旅游业的命脉

 ◎ 江南

国人素喜跟风，进入现当代以来尤甚。以经济活动为例，工业学大庆、农业学大寨就不提了。自设立沿海经济特区取得成功，内地各处无不跟着设立经济开发区，大打招商引资牌，征地环评办厂缴税一律“特”字当先，似乎离开了外地的和尚就没得人念经，似乎不打开发旗号就是落后，一开发就只捧钱；甲地区一种产业火了，同样拥有这种产业基本要素的其它地区急起直追，不分得一杯羹誓不甘心；国家刚透出一点重要行业的政策风声，这行业立马在全国各地开花。结果大家都知道了。只有围墙没有厂房、只有厂房没有企业的工业园多了去，农民看着地废在那却不能耕种；该赚的钱别人赚了走了，留下一大摊子揩屁股的事等着政府买单；先是桔子烂树上了也没人摘，然后竹子成了林没人要，茶园却没了；钢铁产能过剩，水泥产能过剩，光伏产能过剩……

也许是同样具有经济行为的基因吧，旅游业也在跟风了，一个旅游项目在甲地刚热，乙地的复制品就已出炉。

天下的洞穴何其多，但再多也有一个基本属类。天南海北开发的洞穴多了去，你也许去过一些但记住了几个？真正留下深刻印象的有多少？天下名山多了去，你也许爬过一些，但说得个道道出的还有几座？

贵州多页岩山，在经济欠发达的时代，页岩就成了当地群众建房的好材料。砌基用岩，垒墙用岩，盖瓦还是岩，为防外患还一个大家庭或几个家庭围成一个院子，间以哨楼高耸，院院相邻，互为犄角，不经意间形成了一个又一个的石头寨。当经济条件好起来后，有地基的群众搬了出去，没地基的拆了旧院，纷纷建起了宽敞明亮现代钢筋水泥住房，让邻居好不羡慕。忽然之间，几个外地人拍了些个石头寨子的照片写了些帖子发表在了报刊上挂到了互联网上，这石头寨就成了风景，都想来看一看实况。全民皆商的时代，商机乍现立马引起了高度重视。地方政府要求保护起来，开发公司商谈开发投资，农民坐家里摆个小摊有钱收当然也乐意。就这样，平坝县天龙镇冒出了天龙屯堡，安顺市西秀区冒出了云峰八寨。

2015年7月底，云峰八寨和天龙屯堡我都游到。前者，管理人员说是刚完成一期建设，已具备接待能力；后者，也是管理人员说刚重装完毕，同时于建军节开业，我因此得成最后一批免费游客。

天龙屯堡与新镇区是联成一体的。虽然偶有新建筑，但屯堡基本保存完好，这也不能不说是一个奇迹。游过后，我才发现它的保存完好也是有一定道理的。屯堡位于佛教名山天台山下不远，一条清澈的小溪从中横穿，房屋就规整地建在两侧。穿梭其中，不难发现房屋的建筑及配套设施建设安排其实是经过了精心布局的，小桥、汲井、巷子、学校、宗祠、庙宇、土地庙，都十分恰当得体。房屋结构也一点不显逼仄，生活其中应该是比较舒适的。我到时，一户人家正操办婚事，屯堡里老老少少聚在一起，挺热闹的。屯堡的文化氛围也相当浓厚，最集中地体现在亦雅亦俗的对联方面。几乎家家都设香火堂，两侧的对联一律是楷书，且大多字体很见功力。三教祠的对联颇具正能量：“信佛信道信儒即信善；思名思利思德不思邪。”有意思的是屯堡正中的一口水井叫治懒井，屯堡里通了自来水，井水里有一群红色的金鱼在戏水，虽然两边对联“良言千载激勤奋，清泉一泓育众生”不显工整，究竟先民是怎样治懒的倒引人无限遐思。就连小桥的两侧也都命了名，且一个比一个文气，其中一处居然名曰“一溪?二”，当然一般游客不会注意，注意了也不会思考这是“風月无边”，但其地文化气息可见一斑。小小屯堡，其实就是一方大天地。此外，屯堡里住的基本是陈姓汉人，大点年纪的都穿着漂亮的明服，市场上也有成品明服，对服饰感兴趣的游客来这里也是一个不错的选择。

云峰八寨的核心是本寨。寨子确实建得不错，也是地道的旧建筑，还有专业的讲解员。曲折回环的石子路，风格各异的门楼，干净整洁的院落，意韵高古的木刻窗花，还是挺赏心悦目的。稍显不足的是文化氛围有些欠缺。数十栋屋子，仅三栋较上规格的在石条门上刻有对联，且字迹风化难辨。年轻的解说员根本就无法回答深层次的提问。

云峰八寨的一位管理人员说，建在山上的云上寨要更有气势得多，因为时间关系我没有上去没有发言权，但原汁原味的张村我可是一家家一院院地走过了的。感觉最明显的是院子结构太过小巧迂曲，有强烈的被封闭感，而且通风采光、卫生处理很不方便，邻里过道狭窄。村子靠近城区，许多新式建筑应该都是拆了旧石头屋重建的，只是都在当街面建成了石头样。

曾经看过一篇文章，认为野蛮总是会超越文明，于是乎各大战争基本都是新生者居上。放眼全球，够得上文明古国称号的进入发达国家序列的也确实不多。如果是进行怀古文化旅游，到发达国家还真没什么看的，因为它们都太年轻。在国内，怀旧文化也是次发达地区要丰富得多，因为现代文明的脚步在这些地方走得慢一些，这些文化得以延缓了消失的步伐。说得粗俗一些，其实这种旅游就是看“乡里宝”，以一种现代文明人的骄傲来审视别人迟滞的发展脚步。贵州的屯堡性质石头屋远不止天龙与云峰，如果从看“乡里宝”这个角度分析，屯堡的开发还是适可而止为好，因为大多石头屋都是同质的，不一定非得让游客产生视觉疲劳，让更多的群众走进新时代吧。

还要一提的是民族风情寨子。摊开地图，尤其是分省市的旅游交通图，全国各处的苗寨、侗寨那真是灿烂一片。实质旅游业情况如何？凯里可以作为剖析代表。作为苗族地区，凯里的苗寨集中在雷山县。最早开发的南花村曾经游客如织是一定的，但随着朗德苗寨的开发，这里的游客就少了许多，而西江苗寨的开发，则又让前两者都痛感无奈。因为都是基因完全相同的寨子，号称“千户”的西江当然占据了制高点。整个上午，南花就我们夫妻俩在山上逡巡。专为表演苗舞而建的广场上杂草丛生，一位姓潘的大哥正懒洋洋地整理着场地。问起近些年来的旅游情况，潘大哥直摇头：“都到西江去了。”朗德呢？也差不多。年轻人大多外出打工了，留守的多是老年人，也没有看到几个穿苗服的山民。许多房屋的木板已开始霉烂，露出包在里面的水泥砖墙。向几位过路群众问起旅游开发的事，大多很冷淡。至于应游客要求跳舞的男孩女孩，每场每人可收入20至30元，捧场老人每场每人3元。正如一位网友在贴子里所说：“当地群众对于介入他们生活的旅游开发，既漠然又很无奈。”毕竟，绝大多数景区群众还是原来怎样生活还得接着怎样生活，游客与他们的生活无关。

就如一座城市只可能有一个真正的核心圈一样，一种同质旅游资源也只可能有一个核心。旅游业既然同样是趋利行为，那么趋利之前还是先找准哪里利大为好，想到一处做一处难免会做无用功。